土地使用权转让合同中涉及城市道路面积部分的转让无效————营口市新经济区发展总公司与营口市新经济区海南置地公司土地使用权转让合同纠纷上诉案
案例要旨　　城市道路为市政设施，法律规定不得转让，而出让人却将道路面积同土地一并转让给受让人显系违法。双方签订的土地使用权转让合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求所转让的土地面积部分可依法认定有效。 案由 建设用地使用权出让合同纠纷案号 (1995)民终字第4号审理法院 最高人民法院审理程序 二审 法院认为
　　最高人民法院经审理认为：发展公司向国土局申办土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，致使国土局颁发的土地使用证中所规定的使用面积及道路面积均与规划部门所规划的实际面积不符，应承担主要责任。城市道路为市政设施，法律规定不得转让，而发展公司却将5438平方米的道路面积同土地一并转让给置地公司显系违法。置地公司依土地使用证载明的面积进行勘探、设计等造成的经济损失，发展公司应予赔偿。根据法律规定和本案的实际情况，双方所签订的《土地使用权转让合同书》中涉及的城市道路面积部分的转让应认定无效；静合规划要求所转让的土地面积部分，可依法认定有效。对发展公司与置地公司转让的土地使用面积，应以规划部门确定的9434．平方米为准。发展公司多于该面积收取的土地转让金应返还给置地公司。置地公司对一审时表示自愿承担的道路面积的征地费，在二审中亦未提出异议，应予照准。 法院判决
　　(一)维持辽宁省高级人民法院(1994)辽民初字第2号民事判决第一、二、一审案件受理费45960元，由营口市新经济区发展总公司承担25960元，营口市新经济区海南置地公司承担20000元；二审案件受理费45960元，营口市新经济区发展总公司承担25960元，营口市新经济区海南置地公司承担20000元　　
　　评论本案审理主要涉及到发展公司与置地公司间签订的土地使用权转让合同的效力问题。1993年，全国民事审判工作座谈会提出审理房地产案件应遵循的3项原则：(1)有利于房地产业健康发展的原则。就是要遵循市场经济规律，用市场经济观念判断哪些行为有利于房地产业的发展，哪些行为不利于房地产业的发展。凡是妨碍房地产业健康发展的民事行为，不应予以保护；(2)依法保护合同的原则。审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力；因合同履行发生纠纷，只要合同能全部履行的，就应全部履行。能部分履行的，应部分履行，不能用赔偿损失替代合同的履行；(3)公平保护当事人合法权益的原则。以上原则，对于审理《城市房地产管理法》实施前的房地产案件具有重要的指导意义。本案中，《土地使用权转让合同》是基于双方当事人的真实意思表示而达成的。发展公司已向国土部门交纳了土地出让金。国土部门依双方的申请为置地公司颁发了国有土地使用权证，虽然合同中约定的面积与规划局规划的面积不一致，但经修正后，并不妨碍合同的履行。故对符合规划要求所转让的土地，以认定有效为宜。发展公司转让的土地面积中含有的城市道路面积部分，因城市道路属公共设施，依法不能转让，故可认定转让无效。本案的处理主要考虑到我国房地产业发展初期，有关法律政策不够完善，房地产市场和交易行为不够规范的特殊情况。既然是在特殊情况下发生的问题，就可从实际情况出发，实事求是，本着宽一点的精神处理。这也体现了审判工作要为经济发展服务的宗旨。